서울, 내 돈으로 어디까지?
현금과 소득으로 닿는 최대 주택가격을 계산하고, 서울 25개 자치구의 84㎡ 대표 환산가격과 견줍니다. 가격을 하나 고르면 취득세·중개보수와 연간 보유세를 이어서 계산합니다. 등기·법무·채권·인지세 등 일부 비용은 계산에 들어 있지 않고, 개별 주택의 구매 가능 여부를 판정하지도 않습니다.
대출 가정: 금리 연 4.2% · 만기 30년 · 서울 전역 규제지역 기준. DSR 산정에는 스트레스 금리가 더해집니다. 자치구 가격은 전용 84㎡ 대표 환산가격 기준입니다.
본 사이트의 계산 결과는 참고용이며, 실제 금융기관 및 정부 정책 적용 결과와 다를 수 있습니다. 최종 확인은 홈택스, 청약홈 등 공식 기관을 통해 진행해 주세요.
이 계산을 어떻게 읽나
이 페이지는 계산기 한 개가 아니라 세 가지를 한 줄로 잇습니다. 개인의 금융 조건에서 출발해 서울의 실거래 가격대로, 다시 그 가격을 골랐을 때 실제로 드는 돈으로 이어집니다. 아래는 그 각 단계가 무엇을 말하고 무엇을 말하지 않는지에 대한 설명입니다.
무엇을 알려주나
- 보유 현금과 연소득으로 대출·현금 조건 기준 최대 주택가격을 역산합니다. 같이 나오는 것은 금액만이 아니라 그 한도를 먼저 막은 규제입니다 — 담보인정비율(LTV)인지, 총부채원리금상환비율(DSR)인지, 주택가격 구간별 상한인지에 따라 늘려야 할 것이 자기자금인지 소득인지가 달라집니다.
- 그 예산을 서울 25개 자치구의 전용 84㎡ 대표 환산가격과 나란히 놓고, 예산에 가까운 순서로 정렬합니다. 지역을 이름이나 인상이 아니라 그 달의 실거래 숫자로 좁히기 위한 단계입니다.
- 가격을 하나 고르면 매수 단계에 필요한 현금과 연간 보유세를 계산합니다. 대출 가능 한도와 이번 계산에 실제로 쓰는 대출액을 따로 내므로, 남는 차이가 규제 때문인지 보유 현금 때문인지가 구분됩니다.
숫자는 어떻게 나오나
- 대출 한도는 시중 주택담보대출 규정 엔진이 계산합니다. 금리 연 4.2% · 만기 30년 · 서울 전역 규제지역을 기본 가정으로 두고, DSR 산정에는 고시된 스트레스 금리를 더합니다.
- 자치구 대표 환산가격은 국토교통부 실거래가(RTMS) 아파트 매매 신고분 가운데 전용 60~85㎡ 거래의 중위 ㎡당 실거래가에 목표 면적 84㎡를 곱한 값입니다. 지수가 아니라 그 달에 실제로 체결된 거래에서 나옵니다.
- 취득 단계 세금과 중개보수, 연간 보유세는 각각의 계산기가 쓰는 것과 같은 엔진으로 냅니다. 전용면적은 장식이 아니라 취득세 농어촌특별세 판정(85㎡ 초과 과세)에 실제로 쓰입니다.
- 보유세의 바탕이 되는 공시가격은 관측값이 아니라 추정치입니다. 공시가격은 국토부 현실화율 69% 적용 추정이며, 같은 가격대라도 단지별 실제 공시가격과는 차이가 납니다.
무엇을 뜻하지 않나
- 대표 환산가격은 개별 단지의 가격이 아닙니다. 같은 구 안에서도 단지와 연식에 따라 실제 거래가는 크게 갈리며, 그 달 거래가 적은 구일수록 대표값의 흔들림이 큽니다.
- 개별 주택의 구매 가능 여부를 판정하지 않습니다. 매수 준비금과 보유 현금의 산술 차이까지가 이 도구의 출력이고, 그 차이를 어떻게 메울지는 계산 밖의 문제입니다.
- 대출 승인을 예측하지 않습니다. 여기 나오는 것은 규정상 한도이고, 실제 실행 금액은 금융기관의 심사와 그 시점의 상품 조건에 따라 달라집니다.
무엇이 빠져 있나
매수 준비금에는 등기 수수료 · 법무사 보수 · 국민주택채권 할인액 · 인지세 · 중개 실비(등기부 열람·현장 조사 등)가 들어 있지 않습니다. 엔진이 없어 빠진 것이지 0원이라는 뜻이 아니므로, 이 금액을 “총비용”이나 “필요 현금 전액”으로 읽지 마세요. 매도할 때의 양도소득세도 이 페이지의 계산 범위 밖입니다.
공시가격·세율·공정시장가액비율은 해마다 바뀌고, 자치구 대표 환산가격은 기준월이 갱신될 때마다 달라집니다. 화면의 숫자는 언제나 화면에 적힌 기준월과 가정 위에서만 성립합니다.