지금 서울 아파트값은 어디로 가고 있나

뉴스에 나오는 주택가격지수는 표본으로 고른 단지를 감정평가해 만든 값입니다. 이 페이지의 숫자는 그것과 다릅니다. 국토교통부에 실제로 신고된 매매 계약만 모아 계산했습니다. 그래서 지수와 값이 어긋나는 것이 정상이고, 저희는 둘을 같은 이름으로 부르지 않습니다. 이 페이지가 쓰는 이름은 언제나 중위 ㎡당 실거래가입니다.

한 달에 초고가 거래가 한 건만 있어도 평균은 통째로 흔들립니다. 자치구 단위 월별 거래는 많아야 수백 건이라 그 영향이 특히 큽니다. 그래서 가격을 줄 세운 뒤 한가운데 값(중위값)을 대표값으로 씁니다. 절반은 이보다 비쌌고 절반은 이보다 쌌다는 뜻이며, 극단값이 하나 섞여도 위치가 잘 움직이지 않습니다.

같은 자치구라도 그 달에 대형 평형이 많이 팔리면 값이 올라가 보입니다. 가격이 오른 게 아니라 팔린 집의 구성이 달라진 것입니다. 이 착시를 줄이는 가장 단순한 방법이 면적대를 고정하는 것이라, 국민주택규모에 해당하는 전용 60㎡ 이상 85㎡ 미만 거래만으로 대표값을 만듭니다. 기상도와 자치구 순위의 값은 전부 이 구간 기준입니다.

그 달, 그 자치구의 해당 면적대 거래가 10건에 못 미치면 변동률과 표정을 내지 않고 “표본 부족”으로 표시합니다. 서너 건으로 만든 중위값의 전월 대비 변화는 시장이 아니라 우연을 보여줍니다. 노이즈를 그림으로 바꾸면 그건 데이터가 아니라 해석이 됩니다.

계약이 해제되어 취소 신고된 거래는 모든 수치에서 제외하고, 제외한 건수를 화면에 함께 적습니다. 또 실거래 신고는 계약일로부터 최대 30일까지 가능하고 정정·해제도 뒤늦게 들어옵니다. 그래서 진행 중인 이번 달은 아예 빼고 2026년 8월을 기준월로 씁니다. 같은 기준월이라도 다음 주에 값이 조금 달라질 수 있으며, 그래서 화면에 기준일을 반드시 적어 둡니다.

서울 전체 전세 중위값을 서울 전체 매매 중위값으로 나누면 안 됩니다. 전세가 많이 나오는 단지와 매매가 많이 나오는 단지가 서로 다르기 때문입니다. 이 페이지는 같은 지번(같은 단지)의 최근 6개월 전세보증금과 매매가를 각각 중위값으로 만든 뒤, 그 단지별 비율의 중위값을 씁니다. 월세가 낀 계약은 제외하고 순수 전세만 봅니다.