재산세·종부세 고지서 폭탄 피하는 보유세 산출 공식과 부부 공동명의 절세법
매년 7월과 9월에는 지방자치단체(시·군·구청)에서 재산세 고지서가 발송되고, 연말 12월에는 국세청에서 종합부동산세(종부세) 고지서가 집으로 날아옵니다. 이 두 가지 세금을 합쳐 우리는 '보유세'라고 부릅니다.
보유세는 주택을 매도하여 수익을 얻었을 때 내는 양도소득세와 달리, 집을 팔지 않고 단순히 소유만 하고 있어도 매년 꼬박꼬박 내야 하는 '매몰 비용' 성격의 세금입니다.
특히 2026년 정부 공시가격 변동과 공정시장가액비율, 1주택자 12억 원 기본공제 체계에 따라 내가 낼 보유세가 얼마인지 미리 아는 것은 가계 자금 계획의 기본입니다. 본문을 읽기 전 [보유세 계산기]에 공시가격을 넣으면 재산세+종부세 합산 세액을 1초 만에 확인할 수 있습니다.
1. 한눈에 보기
- 보유세(재산세 및 종부세)는 매년 6월 1일 현재 주택을 등기 소유하고 있는 사람에게 100% 부과됩니다.
- 재산세는 공시가격에 공정시장가액비율(60%, 1주택 9억 이하 43~45%)을 곱한 과세표준에 0.1%~0.4% 누진세율을 적용합니다 (§12).
- 종부세는 인별 공시가격 합산액에서 기본공제(1주택 단독 12억 원, 다주택자/공동명의 인별 9억 원)를 뺀 뒤 공정시장가액비율(60%)을 곱해 산출합니다 (§13).
- 부부 공동명의(50:50)는 기본공제가 각각 9억 원씩 총 18억 원까지 적용되어 고가주택이나 다주택자 보유세 절세에 유리합니다.
- 재산세 과세표준 상한제(전년 대비 과표 5% 상승 제한)가 적용되어 세금 급증이 억제됩니다 (§12).
2. 6월 1일 잔금일의 법칙: 하루 차이로 1년 치 세금이 갈린다
보유세를 절세할 때 가장 중요한 기준일은 매년 6월 1일(과세기준일)입니다.
- 집을 파는 사람 (매도인): 잔금 지급일이나 등기 접수일을 6월 1일 이전(5월 31일까지)으로 당기면 올해분 보유세를 한 푼도 내지 않고 매수인에게 넘길 수 있습니다.
- 집을 사는 사람 (매수인): 잔금 계약일을 6월 2일 이후로 잡아야 올해분 보유세를 내지 않고 넘길 수 있습니다.
- 주의: 잔금일과 등기접수일 중 빠른 날이 6월 1일 당일이라면, 세법상 매수인이 올해분 보유세 전액을 납부해야 합니다.
3. 재산세 산출 공식 (7월 1/2, 9월 1/2 납부)
재산세는 주택 공시가격을 기반으로 관할 지자체가 부과하는 지방세입니다.
재산세 과세표준 = 주택 공시가격 × 공정시장가액비율 (43% ~ 60%)
- 1세대 1주택자 특례 비율 (공시가 9억 이하, §12): 공시가 3억 이하 43%, 6억 이하 44%, 9억 이하 45% 적용. (9억 초과 주택 및 다주택자는 일반 60% 적용)
- 재산세 본세율 (지방세법 §111, §12): 0.1% ~ 0.4% (4단계 누진세율)
- 6천만 이하: 0.1% / 1.5억 이하: 0.15% / 3억 이하: 0.25% / 3억 초과: 0.4%
- 부가세목: 재산세 도시지역분(0.14%) + 지방교육세(재산세 본세의 20%)가 고지서에 함께 합산되어 청구됩니다.
- 과표 상한제 (§12): 전년도 과세표준 대비 당해 연도 과표 상승 한도가 5%로 캡이 씌워집니다.
4. 종합부동산세(종부세) 산출 공식 (12월 납부)
종부세는 전국의 주택 공시가격을 인별로 합산해 고가주택 소유자 및 다주택자에게 부과하는 국세입니다.
종부세 과세표준 = (인별 공시가격 합산액 - 기본공제) × 공정시장가액비율(60%)
- 기본공제액 (§13): 1세대 1주택 단독명의 12억 원, 다주택자 및 부부 공동명의 인별 9억 원 (법인 0원)
- 종부세 세율 (개인, §13):
- 2주택 이하: 0.5% ~ 2.7% (누진세율)
- 3주택 이상: 0.5% ~ 5.0% (누진세율)
- 1주택자 세액공제 (최대 80% 캡, §13): 만 60세 이상 고령자 공제(20%~40%) + 5년 이상 장기보유 공제(20%~50%)를 합산하여 최대 80%까지 세액을 직접 차감
- 이중과세 조정: 이미 낸 재산세 중 종부세 과표와 중복되는 재산세 상당액을 공제해 줍니다 (§13).
5. 부부 공동명의 절세: 12억 vs 18억 선택법
공시가격 15억 원(시세 약 21억 원 수준) 아파트를 보유한 경우:
- 종부세 과표 = (15억 원 - 12억 원 공제) × 60% = 1.8억 원
- 과표 1.8억 원에 대해 종부세 고지서 청구 (세액공제 없다고 가정 시 수백만 원 과세)
- 남편 지분 공시가 7.5억 원 - 인별 9억 원 공제 = 과표 0원 (종부세 0원)
- 아내 지분 공시가 7.5억 원 - 인별 9억 원 공제 = 과표 0원 (종부세 0원)
- 부부 공동명의 선택만으로 종부세 100% 전액 면제!
단독명의 신청 특례 제도:
보유기간이 15년 이상으로 길고 나이가 만 70세 이상이어서 세액공제 80%를 받을 수 있는 부부는, 공동명의(18억 공제)보다 단독명의 특례(12억 공제 + 80% 세액공제)를 국세청에 9월 신청 기간에 신청하는 것이 더 유리할 수 있습니다.
6. 보유세 자주 틀리는 실수 5가지
첫째, 시세 12억 원짜리 아파트인데 종부세 고지서가 나올까 봐 밤잠을 설치는 경우입니다. 종부세 기준 12억 원은 시세가 아니라 정부 공시가격 기준입니다. 시세 12억 원 아파트의 공시가격은 보통 8억~8.5억 원 수준이므로 종부세 대상이 전혀 아닙니다.
둘째, 6월 1일에 잔금을 치르면 당연히 매도인이 보유세를 낸다고 생각하기 쉽습니다. 세법상 6월 1일 당일 잔금이나 등기가 진행되면 매수인이 납세의무자가 됩니다.
셋째, 재산세 7월 고지서를 받고 "생각보다 세금이 적게 나왔네"라며 안심하기도 합니다. 주택분 재산세는 세액 부담을 덜어주기 위해 7월에 1/2, 9월에 나머지 1/2로 딱 절반씩 나눠 고지됩니다.
넷째, 부부 공동명의 18억 원 공제를 받으려면 국세청에 별도로 신청해야 한다고 오해하는 사람도 많습니다. 인별 9억 원 공제는 세법상 기본 적용이므로 별도 신청 없이 자동 적용됩니다.
다섯째, 주거용 오피스텔을 보유 중이면서 종부세 합산 대상이라는 사실 자체를 모르는 경우도 있습니다. 세입자가 전입신고하고 주거용으로 사용 중인 오피스텔은 종부세 합산 대상 주택에 포함되어 세율이 높아집니다.
7. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 보유세 세부담 상한선이 있나요?
네! 재산세와 종부세를 합친 당해 연도 보유세 총액은 전년도 납부 세액의 150%를 초과하지 못하도록 세부담 상한이 걸려있습니다.
Q2. 1주택자인데 공시가격 12억 원 이하이면 재산세도 안 내나요?
아닙니다. 12억 원 공제는 '종부세' 기준입니다. 재산세는 공시가격 6,000만 원만 넘으면 금액과 상관없이 지자체에 납부해야 합니다.
Q3. 7월 재산세를 기간 내에 안 내면 어떻게 되나요?
납부 기한(7월 31일)을 넘기면 3%의 납부지연가산세가 즉시 부과되며, 이후 매달 0.66%의 가산세가 추가됩니다.
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최종 업데이트: 2026-07-24 | 본 가이드는 지방세법 및 종합부동산세법 2026년 현행 법령 기준 정보입니다. 개별 세액 확인은 홈택스나 세무 전문가 확인을 권장합니다.
- 참고 자료
- 국가법령정보센터, 「지방세법」 제111조 (재산세 세율) 및 제111조의2 (1세대 1주택 특례)
- 국가법령정보센터, 종합부동산세법 제8조 (과세표준) 및 제9조 (세율 및 세액공제)
- 부천시청 등 지자체 재산세 안내 및 국세청 홈택스 종부세 모의계산