청약 가점 5점 올리는 법 : 무주택 기간·부양가족 84점 만점 총정리

청약 가점 84점 만점 산정 기준과 5점 올리는 무주택·부양가족 꿀팁

수도권 및 인기 선호 지역의 분양 아파트 청약에 도전할 때, 당첨과 낙첨을 가르는 기준은 결국 '청약 가점'입니다. "내 가점이 대충 50점대겠지" 하고 어림잡아 입력했다가 당첨된 후, 서류 검증 단계에서 부양가족 계산 실수나 무주택 기간 계산 오류가 밝혀져 '가점 오류 부적격'으로 당첨이 취소되는 사례가 매년 수천 건씩 발생합니다. 부적격 판정을 받으면 당첨이 취소되는 것은 물론, 수도권 기준으로 향후 1년간 다른 아파트 청약 신청 자체가 제한됩니다.

청약 가점제는 무작정 어렵게 생각할 필요가 없습니다. 무주택 기간(32점) + 부양가족 수(35점) + 청약통장 가입기간(17점) = 총 84점이라는 3대 기둥만 이해하면 자신의 점수 윤곽을 금방 잡을 수 있습니다.

본 가이드는 국토교통부 「주택공급에 관한 규칙」 현행 법령을 바탕으로 청약 가점을 정확히 산정하는 방법과, 부양가족 인정 기준·배우자 통장 합산처럼 놓치기 쉬운 1~5점을 합법적으로 챙기는 방법을 정리했습니다. 본격적인 내용에 앞서 청약 가점 계산기로 내 점수를 먼저 계산해 보신 뒤 본문을 읽어보시는 것을 추천합니다.

1. 한눈에 보기

청약 가점 만점은 84점이며, 무주택 기간(최대 32점), 부양가족 수(최대 35점), 청약통장 가입기간(최대 17점) 3가지 항목으로 구성됩니다.

무주택 기간 기산일은 원칙적으로 '만 30세가 되는 날'이며, 그 전에 혼인했다면 혼인관계증명서상 혼인신고일부터 기산합니다.

부양가족 점수는 1명당 5점씩 붙는 가장 비중 큰 항목입니다. 직계존속(부모·시부모·장인장모)을 넣으려면 입주자모집공고일 기준 3년 이상 연속으로 동일 주민등록표에 등재돼 있어야 하고, 부모님이 주택을 1채라도 소유하면 부양가족에서 제외됩니다.

2018년 12월 11일 이후 취득한 분양권·조합원 입주권은 청약제도상 주택 소유로 간주되어 무주택 기간이 0년으로 초기화됩니다.

배우자의 청약통장 가입기간(최대 3점, 50% 인정)을 본인 점수에 합산할 수 있으니 놓치지 말고 챙기는 것이 좋습니다.

2. 왜 청약 가점을 1점이라도 정확히 계산해야 하는가

서울 강남권이나 과천, 판교, 마포, 성동 등 핵심 입지의 아파트 청약 당첨 가점 커트라인은 통상 60점대 후반에서 70점대 초반 형성됩니다. 이 구간에서는 단 1점 차이로 수억 원의 시세 차익이 기대되는 아파트의 당첨자와 낙첨자가 갈라집니다.

문제는 청약홈(applyhome.co.kr) 신청 시스템이 신청자 본인이 직접 계산해 입력한 숫자를 그대로 믿고 1차 당첨자를 선발한다는 점입니다. 시스템이 자동으로 내 집 소유 이력이나 부양가족 세부 자격을 검증해 주지 않습니다.

당첨 후 서류 제출 단계에서 지자체 및 분양 주체가 행정망 조회를 거쳐 점수를 검증할 때, "아빠가 집이 있는 줄 몰랐어요", "혼인신고일이 아니라 결혼식 날짜인 줄 알았어요" 같은 변명은 통하지 않습니다. 오입력으로 판명되면 당첨 취소 고지서와 함께 일정 기간 청약 신청이 제한됩니다.

따라서 어설프게 점수를 높여 써서 부적격으로 청약 제한을 자초하기보다, 법령 기준에 따라 내 점수를 정밀 계산하고 부양가족 인정 기준이나 배우자 통장 합산 등 숨어있는 1~5점을 찾아내는 편이 낫습니다.

3. 84점 만점 산정표

청약 가점제 배점은 「주택공급에 관한 규칙」 [별표 1]에 따라 아래 3개 항목으로 나뉩니다.

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1. 무주택 기간 (최대 32점 / 15단계)

무주택 기간은 만 30세 미만 미혼자(0점)를 제외하고, 1년 미만(2점)부터 시작해 1년이 지날 때마다 2점씩 가산됩니다. 15년 이상을 채우면 최대 32점에 도달합니다.

무주택 기간	배점	무주택 기간	배점
만 30세 미만 미혼	0점	8년 이상 ~ 9년 미만	18점
1년 미만	2점	9년 이상 ~ 10년 미만	20점
1년 이상 ~ 2년 미만	4점	10년 이상 ~ 11년 미만	22점
2년 이상 ~ 3년 미만	6점	11년 이상 ~ 12년 미만	24점
3년 이상 ~ 4년 미만	8점	12년 이상 ~ 13년 미만	26점
4년 이상 ~ 5년 미만	10점	13년 이상 ~ 14년 미만	28점
5년 이상 ~ 6년 미만	12점	14년 이상 ~ 15년 미만	30점
6년 이상 ~ 7년 미만	14점	15년 이상	32점 (만점)
7년 이상 ~ 8년 미만	16점	-	-

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2. 부양가족 수 (최대 35점 / 7단계)

부양가족 수는 청약 가점 항목 중 점수 비중이 가장 큽니다. 본인만 있을 때(0명) 5점에서 시작해 1명이 늘어날 때마다 5점씩 오르며, 6명 이상이면 최대 35점(만점)입니다.

부양가족 수 (본인 제외)	당첨 가점 점수	세대 구성 예시
0명 (본인 혼자)	5점	1인 단독 세대주
1명	10점	본인 + 배우자
2명	15점	본인 + 배우자 + 자녀 1명
3명	20점	본인 + 배우자 + 자녀 2명
4명	25점	본인 + 배우자 + 자녀 3명
5명	30점	본인 + 배우자 + 자녀 3명 + 부모 1명
6명 이상	35점 (만점)	본인 + 배우자 + 자녀 3명 + 부모 2명

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3. 청약통장 가입기간 (최대 17점 / 17단계)

청약통장 가입기간은 가입 후 6개월 미만(1점)에서 시작해 1년이 지날 때마다 1점씩 추가됩니다. 15년 이상 통장을 유지하면 최대 17점(만점)을 받습니다.

가입 기간	배점	가입 기간	배점
6개월 미만	1점	8년 이상 ~ 9년 미만	10점
6개월 이상 ~ 1년 미만	2점	9년 이상 ~ 10년 미만	11점
1년 이상 ~ 2년 미만	3점	10년 이상 ~ 11년 미만	12점
2년 이상 ~ 3년 미만	4점	11년 이상 ~ 12년 미만	13점
3년 이상 ~ 4년 미만	5점	12년 이상 ~ 13년 미만	14점
4년 이상 ~ 5년 미만	6점	13년 이상 ~ 14년 미만	15점
5년 이상 ~ 6년 미만	7점	14년 이상 ~ 15년 미만	16점
6년 이상 ~ 7년 미만	8점	15년 이상	17점 (만점)
7년 이상 ~ 8년 미만	9점	-	-

4. 무주택 기간 기산일, 헷갈리는 지점 정리

무주택 기간을 산정할 때 가장 많이 틀리는 부분은 "내 무주택 기간이 어느 날부터 1일로 시작되는가(기산일)"입니다.

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Case 1. 평생 집을 가져본 적이 없는 순수 무주택자

원칙: '만 30세가 되는 날'부터 무주택 기간을 계산합니다. 만 30세 이전 미혼 기간은 무주택 기간으로 인정되지 않아 0점입니다.

예외 (혼인): 만 30세가 되기 전에 혼인한 경우, 혼인관계증명서상 '혼인신고일'부터 무주택 기간을 즉시 기산합니다. (예: 만 26세에 혼인신고 후 만 31세에 청약 시 무주택 기간은 5년 인정)

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Case 2. 과거에 주택을 소유했다가 팔고 현재 무주택자인 경우

과거 주택을 팔아 현재 무주택 상태이더라도, 무주택 기간은 과거 집을 판 날부터 무조건 리셋됩니다.

기산일 기준: '만 30세가 된 날'과 '과거 주택 처분일(등기접수일과 잔금일 중 늦은 날)' 중 더 늦은 날부터 1일로 계산합니다.

5. 부양가족 인정 조건: 부모님이 계신 경우

부양가족 1명당 5점이 붙다 보니, 연세 드신 부모님이나 시부모님, 장인장모님을 주민등록에 올려 점수를 10~15점 끌어올리려는 분들이 많습니다. 그러나 현행 청약법은 부양가족 위장 등재를 막기 위해 까다로운 요건을 둡니다.

3년 이상 연속 동일 주민등록 등재: 입주자모집공고일 기준으로 최근 3년 이상 연속하여 청약 신청자인 세대주와 동일한 주민등록표에 등재되어 있어야 합니다. 중간에 단 하루라도 다른 주소지로 세대분리 되었다가 재전입한 경우 3년 기간이 처음부터 다시 기산됩니다.

부모님 전원 무주택 필수: 직계존속(부모·시부모·장인장모)을 부양가족으로 인정받으려면, 부모님 두 분 모두 주택이나 분양권을 소유하지 않은 무주택자여야 합니다.

주의 (만 60세 이상 부모님이 1주택을 소유한 경우): 주택공급에 관한 규칙 제53조에 따라 만 60세 이상 부모님이 주택 1채를 소유한 경우 청약 신청자 본인의 '무주택자' 자격은 유지됩니다. 다만 그 부모님을 부양가족 수에 포함시켜 5점을 받을 수는 없습니다(무주택 인정은 되나 부양가족 점수는 0점 처리).

직계비속(자녀) 인정 요건: 미혼 자녀만 부양가족으로 인정됩니다. 만 30세 미만 미혼 자녀는 주민등록에 함께 등재되어 있으면 즉시 인정되지만, 만 30세 이상 미혼 자녀는 최근 1년 이상 연속으로 동일 주민등록표에 등재되어 있어야만 부양가족 5점이 부여됩니다.

6. 부적격 당첨으로 1년 날리는 5가지 실수

첫째, 만 30세 미만 미혼 청년이 자취하며 무주택으로 살아온 4년을 스스로 '무주택 4년(10점)'으로 계산해 입력하는 실수입니다. 만 30세 미만 미혼자는 무주택 기간 점수가 법적으로 무조건 0점입니다.

둘째, 2018년 12월 11일 이후 취득한 아파트 분양권이나 조합원 입주권을 '아직 완공되지 않은 권리'로 생각해 주택 수에서 빼버리는 실수입니다. 청약제도상 2018.12.11 이후 취득 분양권·입주권은 주택 소유로 간주되어 무주택 기간이 0년으로 리셋됩니다.

셋째, 오피스텔을 소유하고 있다는 이유로 무주택 기간을 0점으로 작성하는 실수입니다. 오피스텔은 세법상 주택으로 볼 수 있어도, 청약제도(건축법)상으로는 '업무시설'로 분류되므로 오피스텔을 몇 채 갖고 있든 청약 시에는 순수 무주택자로 인정받아 무주택 기간 점수를 다 받습니다.

넷째, 배우자의 청약통장 가입기간 합산 혜택을 놓치거나 잘못 계산하는 경우입니다. 배우자 청약통장 가입기간의 50%(최대 3점 한도)를 본인 가점에 더할 수 있으므로, 배우자 통장이 3년 이상 되었다면 최대 3점을 추가로 확보할 수 있습니다.

다섯째, 소형 저가주택 1채 소유자의 가점제 착오입니다. 전용 60㎡ 이하이면서 공시가격 1억 원(수도권 1억 6천만 원) 이하인 소형·저가주택 1채 소유자는 민영주택 일반공급 청약 시 무주택자로 간주되지만, 특별공급이나 공공분양에서는 유주택자로 처리되므로 공급 유형별 확인이 필요합니다.

7. 청약제도 최근 개정 동향과 합법적으로 점수 올리기

최근 국토교통부는 신혼부부 및 청년층의 청약 당첨 기회를 넓히기 위해 청약 가점제 규칙을 일부 개편했습니다.

배우자 통장 가입기간 합산(최대 3점): 본인 통장 점수 외에 배우자의 통장 가입기간을 50% 인정해 최대 3점까지 합산해 줍니다(예: 배우자 통장 2년 가입 시 본인 점수에 +2점 합산). 2024년 3월 25일부터 시행 중입니다.

동점자 처리 기준 변경: 가점제 당첨자 선정 시 동점이 나올 경우, 과거에는 추첨으로 당첨자를 가렸으나 현재는 청약통장 장기 가입자를 우선 선발합니다. 같은 날 시행된 규정으로, 통장 가입 일수가 하루라도 빠를수록 유리합니다.

8. 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 배우자와 세대분리가 되어 따로 살고 있는데, 배우자를 부양가족으로 넣을 수 있나요?

가능합니다. 배우자는 주민등록이 따로 분리되어 있는 별도 세대주라 할지라도 청약 신청자의 부양가족(1명, 5점)으로 인정됩니다.

Q2. 부모님 명의의 집에 내가 세대주로 들어가 살고 있습니다. 이 경우 무주택 기간이 인정되나요?

청약 신청자 본인과 배우자가 집을 소유한 적이 없다면 부모님 집에서 더부살이를 하고 있더라도 본인의 무주택 기간은 그대로 인정됩니다. 다만 부모님이 집을 갖고 계시므로 부모님을 부양가족 수에 넣어 5점을 받을 수는 없습니다.

Q3. 이혼한 상태인데 미혼 자녀를 부양가족으로 넣으려면 어떻게 해야 하나요?

이혼 후 자녀를 부양가족 점수(5점)로 인정받으려면 입주자모집공고일 현재 세대주인 본인과 동일한 주민등록표에 자녀가 함께 등재되어 있어야 합니다.

Q4. 청약통장에 돈이 100만 원밖에 없는데 가입기간 15년 만점(17점)을 받을 수 있나요?

받을 수 있습니다. 민영주택 청약 가점제의 가입기간 점수는 통장에 든 예치금액과 무관하게 최초 통장 개설일 기준으로 만점이 부여됩니다. 다만 1순위 신청을 위한 지역별 최소 예치금 기준은 입주자모집공고일 전까지 채워두어야 합니다.

Q5. 청약 가점 오입력으로 부적격이 나면 아예 평생 청약을 못 하나요?

아닙니다. 부적격 당첨자로 판정되면 당첨이 취소되고, 당첨된 날부터 수도권 및 투기과열지구·조정대상지역은 1년, 비규제지역은 6개월 동안 다른 아파트 청약 신청이 제한된 후 다시 정상 청약이 가능해집니다.

정확한 무주택 기산일과 부양가족 인정 여부를 적용해 내 청약 가점이 84점 만점 중 몇 점인지 확인해 보세요. 청약 가점 계산기에서 내 점수 산출하기 →

최종 업데이트: 2026-07-24 | 본 가이드는 국토교통부 「주택공급에 관한 규칙」 현행 법령 기준 정보입니다. 실제 청약 신청 전 해당 단지의 입주자모집공고문을 반드시 재확인하시기 바랍니다.

참고 자료

국토교통부, 「주택공급에 관한 규칙」 제28조 (민영주택의 공급방법 및 가점제 산정 기준)

한국부동산원 청약홈 (applyhome.co.kr) 청약가점제 산정 기준 및 부적격 방지 가이드

대한민국 정책브리핑, "청약 제도 개편 — 배우자 통장 기간 합산 및 청약 가점 산정 안내"