전세 vs 월세 손익 비교와 2026년 법정 전월세전환율 4.75% 상한 계산법
"집주인이 전세 보증금 5,000만 원을 깎아주는 대신 월세 25만 원을 더 내라는데, 이 지출이 전세대출 이자보다 이득일까요?"
전세 사기 우려와 고금리 여파로 월세를 선호하는 임차인이 늘면서 '전세의 월세화'가 빠르게 진행되고 있습니다. 이때 집주인이 임의로 정하는 월세가 법정 상한선을 넘었는지 판별하는 기준이 바로 '전월세전환율'입니다.
본 가이드는 주택임대차보호법 현행 법령과 한국은행 기준금리에 연동되는 법정 전월세전환율 상한선(4.75%)의 산출 메커니즘, 그리고 전세대출 금리와 비교해 전세와 월세 중 어느 쪽이 실제 내 통장에 유리한지 판가름하는 손익 계산법을 상세히 분석해 드립니다. 본문을 읽기 전 [전월세 전환율 계산기]에 보증금과 월세를 넣어 법정 상한 초과 여부를 1초 만에 확인해보시기 바랍니다.
1. 한눈에 보기
- 주택임대차보호법상 법정 전월세전환율 상한은 '한국은행 기준금리 + 연 2.0%'와 '연 10%' 중 더 낮은 비율로 결정됩니다.
- 2026년 기준 한국은행 기준금리(2.75%) 기준 법정 전월세전환율 상한은 연 4.75%입니다.
- 계약 갱신 시나 기존 계약 중 전세를 월세로 바꿀 때 집주인이 연 4.75%를 초과해 월세를 요구하면 위법이며 부당이득 반환청구가 가능합니다.
- 전월세전환율이 내 전세대출 금리보다 높으면 전세대출을 받아 전세 사는 것이 유리하고, 전환율이 전세대출 금리보다 낮으면 월세가 유리합니다.
2. 전월세전환율이란?
전월세전환율은 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연간 이자율입니다.
예를 들어, 전세 보증금 1억 원을 월세로 바꿀 때 전환율이 4.75%라면 연간 월세는 1억 원 × 4.75% = 475만 원이 됩니다. 이를 12개월로 나누면 매월 내야 하는 월세는 약 39만 5,800원입니다.
만약 집주인이 1억 원당 월세 50만 원(연 6%)을 요구한다면 법정 상한(4.75%)을 크게 초과한 것입니다.
3. 2026년 법정 전월세전환율 상한 산출 공식
주택임대차보호법 제7조의2 및 시행령 제9조에 따른 법정 상한 산식입니다.
법정 전환율 상한 = Min(10%, 한국은행 기준금리 + 2.0%p)
현재 적용값은 한국은행 기준금리 2.75% + 2.0%p = 연 4.75% 상한입니다. 기준금리가 인상되거나 인하되면 이 상한선도 즉시 연동되어 변동합니다.
4. 전세 vs 월세, 어느 쪽이 유리한가
내 통장에서 나가는 실제 돈을 기준으로 손익을 판단하는 공식입니다.
- 예: 내 전세대출 금리가 연 3.8%인데 전월세전환율이 4.75%라면, 전세대출을 받아 전세로 사는 편이 유리합니다. 이자 차이만큼 매달 실질 부담이 줄어듭니다.
- 예: 신용대출이나 전세대출 금리가 연 5.5%로 뛰어버렸다면, 집주인의 법정 상한(4.75%)에 맞춰 월세로 전환하는 편이 유리합니다.
5. 자주 틀리는 실수 5가지
첫째, 새로 집을 구하는 '신규 계약'에도 법정 상한 4.75%가 적용되는 줄 아는 경우입니다. 법정 상한은 기존 계약을 갱신하거나 계약 기간 중 전세를 월세로 전환할 때만 강제됩니다. 신규 계약 시에는 집주인과 세입자 합의로 시장 전환율(보통 5~6%)을 적용할 수 있습니다.
둘째, 월세를 낼 때 보증금 전액에 대해 전환율을 곱하는 실수입니다. 전월세 전환율은 보증금 전체가 아니라 '깎아주는 전세 보증금 차액'에 대해서만 곱해야 합니다.
셋째, 이미 법정 상한 4.75%를 초과해서 낸 월세는 다 포기해야 하는 줄 아는 경우입니다. 초과분 전액에 대해 집주인에게 부당이득 반환 청구가 가능합니다.
넷째, 전세 보증금을 올려달라는 집주인 요구에 무조건 응하는 경우입니다. 계약갱신청구권을 사용할 때 보증금 증액 상한은 기존 보증금의 5% 이내로 제한됩니다.
다섯째, 관리비를 생각하지 않고 월세 손익을 계산하는 경우입니다. 월세 30만 원 계약이라도 집주인이 관리비를 20만 원 씌운다면 실질 월세는 50만 원이므로 관리비 항목을 꼭 확인해야 합니다.
6. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 전세를 월세로 바꿀 때 세입자가 거부할 수 있나요?
네, 계약 기간 중이나 계약갱신요구권을 행사할 때 집주인이 일방적으로 전세를 월세로 바꾸는 것은 불가능하며, 임차인의 동의가 있어야만 전환할 수 있습니다.
Q2. 2026년 기준 상가 전월세전환율도 4.75%인가요?
아닙니다. 상가건물 임대차보호법상 상가 전월세전환율 상한은 '기준금리 × 4.5' 또는 '연 12%' 중 낮은 비율(현재 연 12% 수준)이 적용되어 주택보다 훨씬 높습니다.
집주인이 요구하는 월세 금액이 법정 상한 4.75%를 넘었는지, 전세를 유지하는 게 이득일지 1초 만에 계산해보세요. [전월세 전환율 계산기]에서 손익 비교하기 →
최종 업데이트: 2026-07-24 | 본 가이드는 주택임대차보호법 제7조의2 현행 법령 및 한국은행 2026년 기준금리 기준 정보입니다.
- 참고 자료
- 국가법령정보센터, 「주택임대차보호법」 제7조의2 (월차임 전환 시 산정율의 제한)
- 주택임대차보호법 시행령 제9조 (월차임 전환 산정율)
- 한국은행 공시 기준금리 통화정책 의결문 (bok.or.kr)