전세사기 피하는 등기부등본 을구 분석과 HUG 전세보증보험 90% 룰 체크리스트
전세 보증금을 한순간에 날리게 만드는 전세사기. 사회초년생과 신혼부부를 노리는 깡통전세 피해를 막기 위해 임차인이 계약 전 반드시 해야 하는 첫 행동은 등기부등본(등기사항전부증명서) 직접 열람입니다.
중개사가 보여주는 등기부등본만 믿지 말고 본인이 잔금 당일 직접 인터넷등기소에서 등기부등본을 발급받아 갑구와 을구의 위험 요소를 읽어내야 합니다. 아래 공식으로 전세가율 90% 안전선을 직접 계산해보세요.
본 가이드는 등기부등본 구성과 HUG 전세보증금반환보증 심사의 핵심인 전세가율 90% 룰, 그리고 전세 계약서에 반드시 기재해야 하는 3대 특약 조항을 상세히 안내해 드립니다.
1. 한눈에 보기
- 등기부등본은 표제부(건물 정보), 갑구(소유자 및 압류·가등기 여부), 을구(근저당·빚 내역) 3 부분으로 구성됩니다.
- 을구의 '채권최고액(근저당)' + 내 전세 보증금 합계가 집값(KB시세 또는 공시가 기준)의 90%를 넘으면 깡통전세 위험이 매우 높습니다.
- HUG 전세보증금반환보증 90% 룰: (선순위 채권 + 내 보증금) ≤ (주택가격 × 90%) 조건이어야만 HUG 보증보험 가입이 승인됩니다.
- 계약서 작성 시 "HUG 보증보험 가입 불가 시 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금 전액을 즉시 반환한다" 특약 삽입이 필수입니다.
2. 등기부등본 3단계 읽는 법
인터넷등기소(iros.go.kr)에서 1,000원을 내고 발급받은 등기부등본을 펼쳤을 때 확인해야 할 핵심입니다. (열람용 700원은 법적 효력이 없어 은행·계약 목적으로는 발급용 1,000원짜리를 받아야 합니다.)
- 매수/임차하려는 집의 주소와 동·호수가 일치하는지 확인합니다.
- 오른쪽 상단에 '위반건축물' 표시가 없는지 확인합니다. (위반건축물 등재 시 전세대출 및 보증보험 가입 전면 불가)
- 현재 소유자가 계약서에 도장 찍는 집주인과 일치하는지 신분증과 대조합니다.
- 소유권 외에 신탁, 압류, 가압류, 가등기, 경매개시결정 단어가 하나라도 적혀있다면 무조건 계약을 중단해야 합니다.
- 집주인이 은행에서 주택담보대출을 받고 설정한 '근저당권'을 확인합니다.
- 채권최고액: 대출 원금의 110~130% 수준으로 등기되는 경우가 많습니다(은행·대출 종류마다 다름). 이 채권최고액과 내 보증금을 더한 금액이 집값의 90%를 넘지 않아야 안전합니다.
3. HUG 전세보증보험 가입 90% 룰 계산 공식
HUG(주택도시보증공사)는 깡통전세 방지를 위해 전세가율 90% 이하 주택만 보증보험 가입을 허용합니다.
보증 가입 한도 = 주택가격(공시가격 × 140% 또는 KB시세) × 90%
예시: 공시가격 2억 원 빌라의 경우:
- 주택 인정 가격 = 2억 원 × 140% = 2.8억 원
- HUG 보증한도 = 2.8억 원 × 90% = 2억 5,200만 원
- 내 전세 보증금이 2억 5,200만 원 이하이고 근저당이 없어야만 HUG 전세보증보험 가입이 가능합니다.
4. 전세사기 예방 필수 특약 3가지
계약서 작성 시 중개사에게 요구하여 반드시 적어야 하는 특약 문구입니다.
> *"임대인 또는 임차주택의 결격사유로 인하여 HUG/HF/SGI 전세보증금반환보증 가입이 불가능할 경우, 본 임대차계약은 무효로 하며 임대인은 임차인에게 계약금 전액을 즉시 반환한다."*
> *"임대인은 잔금지급일 다음 날까지 임차 주택에 대하여 담보권 설정, 매매 등 일체의 권리 변동 행위를 하지 않으며, 이를 위반 시 계약 해제 및 손해배상한다."* (임차인의 대항력이 잔금 다음 날 0시에 발생함을 이용한 사기 방지)
> *"임대인은 국세 및 지방세 체납 내역이 없음을 보증하며, 임차인의 미납세금 열람에 동의한다."*
5. 자주 틀리는 실수 5가지
첫째, 가계약금을 보낼 때 공인중개사 계좌나 제3자 계좌로 입금하는 경우입니다. 가계약금 및 잔금은 반드시 등기부등본 갑구상 소유자의 예금주 계좌로만 입금해야 합니다.
둘째, 입주 당일 전입신고와 확정일자를 미루는 경우입니다. 잔금 치르는 당일 주민센터로 달려가거나 인터넷 아파티/정부24에서 전입신고+확정일자를 즉시 받아야 대항력과 우선변제권이 생깁니다.
셋째, 임대인이 '신탁회사'로 되어 있는 신탁 부동산을 신탁사 동의 없이 위탁자(전 소유자)와 계약하는 실수입니다. 신탁 부동산은 신탁사의 공식 임대차 동의서가 없으면 불법 점유자로 쫓겨납니다.
넷째, 전세보증보험을 계약 기간 다 끝나갈 때 신청하는 경우입니다. HUG 보증보험은 전세계약 기간의 1/2이 지나기 전에만 신청할 수 있습니다.
다섯째, 다가구주택(원룸 건물) 전세 계약 시 내 앞 세입자들의 보증금 합계를 확인하지 않는 실수입니다. 다가구주택은 내 앞 선순위 임차보증금 전체를 합산해 집값과 비교해야 안전합니다.
6. 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 근저당이 1억 원 설정되어 있는데 집주인이 잔금 날 말소해 준다고 합니다. 믿어도 되나요?
계약서 특약에 *"잔금 지급 시 임대인은 을구 순위 1번 근저당권(채권최고액 1억 원)을 전액 상환 및 말소하며, 중개사는 말소 서류 접수를 확인한다"*라고 명시하고, 잔금날 은행 상환 영수증을 직접 눈으로 확인해야 합니다.
Q2. 전세보증보험에 가입하면 보증금을 안전하게 되찾을 수 있나요?
가입된 주택은 집주인이 만기에 보증금을 안 주더라도 HUG나 SGI가 대신 지급합니다(대위변제). 다만 즉시 지급되는 것은 아니고, 임차인이 임차권등기명령·보증이행 청구 등 정해진 절차를 거쳐야 하며 실제 지급까지 수개월 소요될 수 있다는 점은 감안해야 합니다.
내가 입주하려는 집의 KB시세와 전세 보증금, 근저당 금액을 위 공식에 대입해 전세가율 90% 안전선을 넘지 않는지 직접 확인해보세요. 전월세 전환 조건이 궁금하다면 전월세 전환율 계산기로 법정 상한 초과 여부도 함께 확인할 수 있습니다.
최종 업데이트: 2026-07-24 | 본 가이드는 HUG 주택도시보증공사 전세보증금반환보증 심사 기준 정보입니다.
- 참고 자료
- HUG 주택도시보증공사, 전세보증금반환보증 보증조건 및 전세가율 90% 안내 (khug.or.kr)
- 대법원 인터넷등기소, 등기사항전부증명서 열람 및 발급 가이드 (iros.go.kr)
- 국토교통부, 전세사기 예방 및 피해 지원 방안 공지사항