전세보증금 반환보증 HUG·HF·SGI 3기관 비교: 내 보증금이 들어가는 한도와 2년치 보증료 실비 계산
전세보증금 반환보증에 가입하려고 알아보면 기관이 세 곳이라는 데서 대부분 멈춥니다. 어디가 더 싸고 어디가 더 많이 받아주는지 비교하려 해도 기관마다 쓰는 용어가 달라 같은 자리에 놓기가 어렵기 때문입니다.
실제로 갈리는 지점은 네 개입니다. 언제까지 신청할 수 있는가, 보증금을 얼마까지 받아주는가, 집값을 무엇으로 환산하는가, 보증료를 얼마 내는가. HUG 전세보증금반환보증·HF 전세지킴보증·SGI 전세금보장신용보험 세 상품의 상품설명서와 약관 원문을 이 네 축으로 잘라 비교합니다.
계약 전 등기부등본 확인이나 특약 문구는 전세사기 피하는 등기부등본 을구 분석 편이 따로 다룹니다. 여기서 다루는 건 이미 집을 정한 사람이 어느 기관 문을 두드릴지 고르는 일입니다.
보증한도를 넘는 보증금은 일부를 월세로 돌려 낮추는 선택지가 있습니다. 그 경우 전월세 전환율 계산기로 법정 상한 초과 여부를 먼저 확인해보시기 바랍니다.
1. 한눈에 보기
- 세 기관 모두 신청 기한은 임대차계약 기간의 1/2 경과 전입니다. 다만 SGI는 계약기간이 2년 이상인 갱신 건이면 12개월 경과 이전이라는 조건이 하나 더 붙습니다.
- 보증한도는 성격이 다릅니다. HUG는 주택가격의 90% − 선순위채권, HF는 여기에 수도권 7억·그 외 5억이라는 지역 상한이 더 붙고, SGI는 임차보증금 전액(아파트 외 주택은 10억 이내)입니다.
- 공시가격밖에 모르는 상태라면 공시가격 × 140% × 90%가 HUG 보증한도의 실효 상한입니다. 이걸 "공시가격의 126%"라는 하나의 규칙으로 외우면 계산이 틀어집니다.
- 3억 원 전세를 2년 계약으로 잡으면 보증료는 HUG 64만 2천 원, HF 24만 원, SGI 137만 4천 원으로 갈립니다. 같은 집, 같은 보증금인데 최대 113만 원 차이입니다.
2. 세 기관은 '집값'부터 다르게 셉니다
보증한도는 언제나 집값에서 출발합니다. 그런데 그 집값을 무엇으로 볼지가 기관마다 다릅니다.
기관 | 주택가격 산정 |
HUG 전세보증금반환보증 | 공시가격 × 140% |
HF 전세지킴보증 | 공동주택 공시가격 × 140% (300세대 이상·최초 소유권이전 6개월 이내면 분양가액의 90%) |
SGI 전세금보장신용보험 | 시세 상한가와 하한가 합계의 1/2 (주택은 분양가의 90%, 준공 1년 이내 오피스텔은 분양가의 80%) |
HUG와 HF는 공시가격에서, SGI는 시세에서 출발합니다. 이 차이가 실무에서 크게 작동하는 곳이 빌라와 다세대주택입니다. 시세가 잘 잡히지 않는 주택은 SGI 쪽 산정이 어려워지고, 반대로 공시가격이 시세보다 한참 낮게 잡힌 아파트는 HUG·HF 한도가 예상보다 작게 나옵니다.
HUG 기준으로 검색하다 보면 공시가격의 126%까지 보증된다는 설명을 자주 보게 됩니다. 결과값으로는 맞지만, 규칙의 모양이 아닙니다.
원문은 두 단계입니다.
선순위채권이 0원일 때에 한해 공시가격 대비 실효 상한이 140% × 90% = 126%가 되는 것입니다. 근저당이 잡혀 있는 집에 126%를 그대로 대입하면 선순위채권을 빼는 단계가 통째로 사라져 한도를 과대 계산하게 됩니다. 두 단계로 나눠 계산하시기 바랍니다.
참고로 갱신보증의 담보인정비율은 2023년 12월 31일 신청분까지만 100%였고, 2024년 1월 1일부터는 갱신도 90%입니다.
3. 실거래가만 알 때 내 한도를 어림하는 방법
계약을 앞둔 시점에는 그 집의 공시가격을 아직 확인하지 못한 경우가 많습니다. 반면 같은 단지 실거래가는 실거래가 조회에서 바로 확인할 수 있습니다.
여기에 국토교통부가 2026년 공동주택 공시가격에 적용한 현실화율 69%를 끼우면 한도를 어림할 수 있습니다.
선순위채권이 없다는 전제에서 HUG 보증한도는 실거래가의 약 87% 언저리에 형성된다는 뜻입니다.
같은 단지 실거래가 | 공시가격 추정(69%) | 주택가격(×140%) | 보증한도(×90%) |
3억 원 | 2억 700만 원 | 2억 8,980만 원 | 2억 6,082만 원 |
5억 원 | 3억 4,500만 원 | 4억 8,300만 원 | 4억 3,470만 원 |
7억 원 | 4억 8,300만 원 | 6억 7,620만 원 | 6억 858만 원 |
10억 원 | 6억 9,000만 원 | 9억 6,600만 원 | 8억 6,940만 원 |
⚠️ 현실화율 69%는 전국 공동주택 평균입니다. 개별 단지는 이보다 높기도 낮기도 하므로 위 값은 계약 전 어림용이고, 실제 심사는 그 집의 공시가격으로 다시 계산됩니다. 다만 보증금이 이 어림값을 크게 넘는다면 그 계약은 공시가격을 확인하기 전에 이미 위험 구간이라고 보셔도 됩니다.
여기에 HF는 지역 상한이 한 겹 더 있습니다. 실거래가 10억 원 아파트라면 위 계산상 한도는 8억 6,940만 원이지만, HF에서는 수도권 상한 7억 원이 먼저 걸립니다.
4. 신청 기한 — 셋 다 1/2인데 세는 시작점이 다릅니다
세 기관 모두 "계약기간 1/2 경과 전"을 씁니다. 문제는 그 1/2을 언제부터 세는지입니다.
기관 | 신규 가입 | 갱신 |
HUG | 전세계약기간 1/2 경과 전. 기산일은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날 | 갱신계약 기간의 1/2 경과 전 |
HF | 임대차계약기간 1/2 경과 전 | — |
SGI | 임대차계약기간 1/2 경과 이전 | 갱신 전 계약 만료일 1개월 이내부터 갱신계약기간 1/2 경과 이전. 단, 계약기간이 2년 이상이면 12개월 경과 이전 |
HUG의 기산일 규정이 실제로 며칠을 좌우합니다. 잔금은 3월 2일에 치렀는데 전입신고를 3월 20일에 했다면 기산일은 늦은 날인 3월 20일이고, 2년 계약이면 신청 마감은 이듬해 3월 20일 무렵이 됩니다.
SGI 갱신 조건은 한 번 더 읽어보실 필요가 있습니다. 계약기간 2년짜리 갱신 건이라면 "1년의 절반"이 아니라 12개월이 기준선입니다.
5. 보증한도 — 상한의 성격이 셋 다 다릅니다
기관 | 보증한도 |
HUG | 주택가격 × 90% − 선순위채권 |
HF | ①과 ② 중 적은 금액. ① 지역별 상한: 수도권 7억 원 / 그 외 5억 원. ② 주택가격 × 90% − 선순위채권총액 |
SGI | 임차보증금 전액. 단, 아파트 외 주택은 10억 원 이내 |
- 보증금이 크고 집값도 큰 고가 전세라면 지역 상한이 없는 HUG나 전액을 받아주는 SGI가 후보입니다.
- 보증금이 수도권 7억·그 외 5억 안쪽이라면 HF가 열려 있고, 뒤에서 보겠지만 보증료가 가장 쌉니다.
- 선순위채권이 잡혀 있다면 HUG·HF는 그만큼을 빼고 시작합니다. 여기서 한도가 내 보증금 아래로 떨어지면 그 기관은 자동으로 탈락합니다.
선순위채권 비율이 일정 선을 넘으면 한도 계산에 들어가기도 전에 가입이 거절됩니다.
주택 유형 | HUG | HF |
단독·다중·다가구 | 선순위채권 + 다른 세입자 보증금 합계 ≤ 주택가액 80% | 선순위채권총액 ≤ 80% 이면서 선순위근저당 ≤ 60% (동시 충족) |
그 외 | 선순위채권 ≤ 주택가액 60% | 선순위채권총액 ≤ 60% |
다가구주택이 별도 항목으로 빠져 있는 이유는 내 앞에 사는 다른 세입자들의 보증금까지 합산되기 때문입니다. 등기부에 근저당이 하나도 없어도 앞 세입자 보증금 합계가 주택가액의 80%를 넘으면 가입이 막힙니다.
HF에는 경과조치가 하나 있습니다. 2023년 9월 30일 이전에 체결한 임대차계약은 선순위채권총액이 주택가액 이내이고 근저당이 78% 이하면 신청할 수 있습니다.
SGI는 신규 가입을 LTV 90% 이하로 제한하고, 이미 전세금보장신용보험에 가입된 임대차계약이나 묵시적 갱신 건은 원칙적으로 받지 않습니다(갱신 전 계약을 SGI에 가입했거나 LTV 80% 이하 아파트인 경우는 예외).
6. 보증료 — 3억 원 전세 2년 기준 실비 비교
이제 지갑에서 나가는 돈입니다. 요율 체계가 서로 달라 표만 나열해서는 비교가 되지 않으므로, 하나의 상황을 정해 같은 자리에 놓습니다.
- 아파트, 주택가격 4억 5,000만 원, 전세보증금 3억 원, 선순위채권 0원, 계약기간 2년
- 이 조건에서 HUG 부채비율과 HF·SGI의 LTV는 모두 3억 ÷ 4.5억 = 약 66.7% 로 같은 구간에 들어갑니다
기관 | 적용 요율 | 연 보증료 | 2년 총액 |
HUG | 연 0.107% (2~5억·아파트·부채비율 70% 이하) | 321,000원 | 642,000원 |
HF | 연 0.04% (LTV 70% 이하) | 120,000원 | 240,000원 |
SGI | 연 0.229% (아파트·LTV 60~80% 기본) | 687,000원 | 1,374,000원 |
최대 차이 | ㅤ | ㅤ | 1,134,000원 |
같은 집, 같은 보증금인데 2년 동안 113만 원이 갈립니다. HF가 가장 싸지만 앞서 본 지역 상한이 걸리고, 임대차보증금의 5% 이상을 지급한 세대주여야 한다는 요건이 붙습니다.
HUG는 보증금 구간 × 주택유형 × 부채비율의 3차원 표를 씁니다. 부채비율은
(선순위채권금액 + 전세보증금) ÷ 주택가액으로 계산합니다.보증금액 | 주택유형 | 부채비율 70% 이하 | 80% 이하 | 80% 초과 |
1억 원 이하 | 아파트 | 0.097% | 0.117% | 0.137% |
1억 원 이하 | 기타 | 0.111% | 0.142% | 0.172% |
1억 초과 ~ 2억 | 아파트 | 0.102% | 0.124% | 0.146% |
1억 초과 ~ 2억 | 기타 | 0.117% | 0.151% | 0.184% |
2억 초과 ~ 5억 | 아파트 | 0.107% | 0.131% | 0.154% |
2억 초과 ~ 5억 | 기타 | 0.124% | 0.161% | 0.197% |
5억 초과 | 아파트 | 0.113% | 0.138% | 0.164% |
5억 초과 | 기타 | 0.132% | 0.172% | 0.211% |
보증료는
보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간 ÷ 365로 계산합니다. 단독·다중·다가구는 타전세계약확인서를 제출하지 않으면 해당 보증금 구간의 최고요율이 적용됩니다.HF는 LTV 3구간으로 단순합니다.
LTV | 보증료율 |
70% 이하 | 연 0.04% |
70% 초과 ~ 80% | 연 0.11% |
80% 초과 ~ 90% | 연 0.18% |
SGI는 주택유형으로 기본요율을 정한 뒤 LTV로 할인·할증합니다. 개인 기준 아파트 연 0.229%, 기타주택 연 0.260%이고, LTV 50% 이하면 30% 할인, 50~60%면 20% 할인, 60~80%면 기본요율, 80~90%면 20% 할증, 90~100%면 30% 할증입니다.
7. 할인을 먼저 확인하면 순위가 뒤집히기도 합니다
HUG는 사회배려계층 할인 폭이 큽니다. 위 사례의 64만 2천 원이 60% 할인 대상이면 25만 6,800원이 되어 HF와 거의 같은 자리로 내려옵니다.
할인 항목 | 대상 | 할인율 |
기준소득 이하 | 신청인(배우자 포함) 연소득 5천만 원 이하 | 60% |
1인 고령가구 | 동거인 없는 단독세대주 만 65세 이상 | 60% |
다자녀 | 미성년 자녀(태아 포함) 3인 이상 | 40% |
장애인가구 | 세대원 중 1인 이상 장애인증명서 발급대상 | 40% |
고령자가구 | 신청인 만 65세 이상 | 40% |
노인부양 | 만 65세 이상 세대원과 1년 이상 동일세대 | 40% |
신혼부부 | 부부합산 연소득 6천만 원 이하 + 혼인 7년 이내 | 40% |
⚠️ 이 할인들은 중복 적용되지 않습니다. 두 가지에 해당해도 하나만 적용되므로 할인율이 높은 쪽을 고르시면 됩니다. HF도 우대가구에 0.01~0.03%p를 인하하지만 폭 자체가 작습니다.
8. 순서대로 좁히면 대개 한 곳만 남습니다
세 상품을 동시에 비교하기보다, 탈락 조건이 강한 순서로 지우는 편이 빠릅니다.
- 기한부터 봅니다. 계약기간 1/2이 이미 지났다면 세 곳 모두 신규 가입이 불가능합니다. HUG 기준으로는 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날부터 셉니다.
- 선순위채권 비율을 확인합니다. 60%(단독·다가구는 80%) 선을 넘으면 HUG·HF가 먼저 빠집니다.
- 보증금이 한도 안에 드는지 봅니다. 공시가격을 모르면 실거래가의 약 87%로 어림합니다. 수도권 7억·그 외 5억을 넘으면 HF가 빠집니다.
- 남은 곳의 보증료를 비교합니다. 여기까지 오면 대개 한두 곳이 남고, 사회배려계층 할인 대상이라면 HUG 순위가 올라갑니다.
- 한도를 넘는다면 보증금을 조정합니다. 초과분을 월세로 돌려 보증금을 한도 아래로 내리는 방법이 있고, 이때 전환 조건이 법정 상한을 넘지 않는지 확인하셔야 합니다.
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보증에 가입했는데 집주인이 만기에 보증금을 돌려주지 않았다면, 실제로 돈이 들어오기까지 어떤 절차를 밟고 얼마나 걸리는지 다음 편에서 다룹니다.
기준일: 2026년 8월 10일 | 본 가이드의 수치는 HUG 전세보증금반환보증 상품설명서 및 약관(2024년 4월 26일 개정), HF 일반전세지킴보증 상품설명서 및 약관, SGI 전세금보장신용보험 상품 주요내용 원문에서 인용했습니다. 보증료율과 한도는 기관 고시에 따라 변경되므로 가입 직전 각 기관 공고를 다시 확인하시기 바랍니다.
- 참고 자료
- HUG 주택도시보증공사, 전세보증금반환보증 상품설명서·약관 (khug.or.kr)
- 한국주택금융공사, 일반전세지킴보증 상품설명서·약관 및 유의사항 (hf.go.kr)
- SGI서울보증, 전세금보장신용보험 상품 주요내용 (sgic.co.kr)
- 국토교통부, 2026년 공동주택 공시가격 결정·공시 보도자료 (2026-04-30)